Q&A リスクの高い物件を買わないために
Q.両親にはマイホームを購入する意向を伝えておこう
～お金と口を出すことがあるかもしれないから～
A.相続税がかかるかもしれないケースでは要注意
ご夫婦で物件を探して、いいと思った物件の見学をし、業者や住宅ローンの打合わせも済み、気持ちも盛り上がり、いざ契約！となったあなた。ちょっと待って下さい。その物件を買うことを、お互いのご両親にお話ししていますか？
マイホームはほとんどの方にとって一生の中で一番大きな買い物です。購入することは事前にご両親に相談しておきましょう。
「そんなこと言われたって、僕たち2人のマイホームだし、自分たちのお金で購入するのだから、両親への相談なんて必要ない」-そんなふうに考える方も多いようですが、両親の気持ちはまた別かもしれません。
人間は、年をとってくるとやはり心細くなるものです。なるべくなら愛する息子や娘、特に孫などがいるなら近くにいて欲しいと願っている人もいるかもしれません。
また、「言ってくれれば多少の資金援助も考えていたのに」などと考えている親も多いもの。特に住宅資金として親から資金援助をしてもらう場合は、最大1500万円まで非課税とされており、税制はかなり優遇されています。
また、親が亡くなった後の相続で相続税を払わなければならないかもしれない方は、「小規模宅地等の特例」という制度のことも知っておいた方がいいかもしれません。相続税の評価額が最大で80％減額される制度なのですが、適用を受ける要件として、親子が生計を一にしているか、財産を受け継ぐ子どもが家を持っていないという条件があります。
相続税が気になる方は、マイホーム購入を決める前にご両親や税理士さんと相談して、相続対策も含めて慎重に考える必要があるでしょう。
Q.建物を建てるならプランに納得してから契約しよう！
～契約後のオプション工事はほとんど値切れない～
A.見積もりには、付帯工事費やオプション工事が含まれているか確認しましょう
注文住宅の総額は、本体価格+付帯工事代金+オプション工事代金+諸費用＝総額となります。
それぞれどのような内容のものか、ご説明します。
①本体価格
建物本体の価格です。坪単価〇万円という表記は、本体価格を示しているものが多いのです。
ただし、この坪単価の表記も、業者によりさまざまです。延べ床面積で計算している業者もあれば、施工床面積で計算している業者もあります。
②付帯工事代金
四角い建物ができても、それだけでは生活できません。そこで、建物に付随する工事として、付帯工事が必要になってきます。
付帯工事としては、電気、ガス、水道の引き込み、仮設、地盤改良、外構などの工事が挙げられます。
地盤改良工事などは土地によってはいらないケースもありますから、付帯工事の費用は土地の条件によって変わりますが、総費用の約15～20％を目安にしたらよいと思います。
③オプション工事
キッチン、洗面台、浴槽、コンセント増設、収納の増設などがあります。車が電気自動車の場合は駐車スペースにも充電設備が必要になります。
とくに、キッチン、浴槽、洗面台、床材、クロスなどの設備は、少しずつグレードアップしがちです。トータル費用が膨らむ原因になりますので、予算にはくれぐれも注意しましょう。
オプション工事も業者によりさまざまで、付帯工事費用と思うものがオプション費用に含まれているケースもあります。
④諸経費
設計費、構造設計費、申請費、検査費、登記費用などがあります。
この他、土地に古い家が建っているのを取り壊す場合には解体費用も必要になります。
トラブル回避のためには、最初にプランを立ててもらう段階で、建てたいと思っている建物の要望について細かく伝えることです。そして総費用がいくらになるのか見積もってもらいましょう。
また、実際に住んでから追加工事が多いのは、収納スペースを増やすことだそうなので、収納スペースが足りているかも、よく考えておくといいですね。
Q.住宅ローン、どれくらいの人が審査に落ちる？
～すんでのところで逃した契約済み物件が戻ってくることもある～
A.あまり使っていないクレジットカードは解約しておこう
建売住宅やマンションを｢買う｣という申込をして契約をしても、実際に買えるかどうかはまだ分かりません。
というのも、マイホームを現金で買える人は少ないので、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになるからです。もしも、金融機関の審査に落ちてしまったら、｢住宅ローンが組めない＝代金を払えない｣わけですから、買うことはできないのです。
この住宅ローンに落ちる人は意外と多いのです。
住宅ローンの審査は金融機関が行うものであり、審査基準は金融機関によって違います。
基本的には、貯蓄額、勤務先、勤続年数、年収、年齢、健康状態、現在の借金（車のローンなども含まれる）、クレジットカードなどの事故履歴などが判断材料とされています。
特にクレジットカードを多数所有している人は、すべてのカードの限度額を見られますので、あまり使用していないカードなどは解約しておくべきでしょう。
近年では携帯電話の端末の分割支払いや、奨学金も審査に加える金融機関があるようです。不動産の購入を検討しているなら、携帯電話の本体料金などは完済しておきましょう。
リーマンショックの頃などに比べれば金融機関も融資に対して条件を緩和しているようですが、それでも未だに5～10％ぐらいの方が審査で落とされているようです。
それだけ住宅ローンの審査に落ちる人がいるということは、｢この物件、狙っていたけど売れちゃった｣という方には、チャンスが残っているかもしれないということです。
先に契約されてしまっても、20件に1件ぐらいは白紙になるケースがあるのですから、欲しい物件の契約が流れた場合は、すぐに連絡をもらうよう、不動産業者の営業マンにお願いしておくようにしましょう。
Q.登記面積が固定資産税の基礎となることを覚えておこう①
～ちょっとした工夫で固定資産税が安くなることもある～
A.設計次第で安くなるケース
土地と建物を購入すると、固定資産税という税金を毎年納めなければなりません。
そして、固定資産税は公務局で登記された床面積に基づいて算出されています。
登記された床面積＝固定資産税の基礎となる床面積ということになります。
この点を踏まえて、これからいくつか固定資産税が安くなる設計方法をお伝えします。
◎収納スペースについて
荷物はなかなか片付かないし、住むにつれて増えていくものです。なるべくうまく収納スペースを確保したい、多く収納スペースを取りたいと思っている方も多いと思います。
そういう方に覚えていて欲しいのが、天井の高さ1.5メートル未満の地階および屋階等(特殊階)は、床面積に算入しないという不動産登記法での考え方です。
代表的なものが小屋裏収納です。
天井高が1.5メートル未満の小屋裏部分は床面積に算入しませんが、それより高い場合、小屋裏部分は全て床面積に算入（算入部分は固定資産税が課される）ことになります。
Q.注文住宅の場合、予算は少し抑えて伝えること①
～トータルで予算オーバーになりやすい～
A.最初は｢安い建物でいい｣と考えていたのに...
注文建築の際に注意して欲しいのは、トータル金額です。
マイホームは一生に一度の買い物なので夢が大きく膨らみがちです。でも、本当に住宅ローンを支払っていけるのかを冷静になって考えて下さい。建築会社に予算をたずねられたとき、少し予算を抑えて伝えるのが基本です。
実際に注文建築をされた方に聞いてみると、大半の方が、当初の予算よりオーバーしています。
その理由としては、「設計担当者と話をしているうちに、インテリアなどまで当初のものよりグレードアップしてしまった」「3階建てを検討していて、親と同居するので、エレベーターを設置することにした」など、当初考えていたものよりグレードアップしたり、オプションを付けている方が多いと実感しました。
あるお客さまは、当初の予算より600万円も多く費用をかけてしまったと聞きました。
一方で、ハウスメーカーなどの営業マンは、お客さまから聞いた予算額は｢8割ぐらい｣だと考えています。建築するお金以外に貯金を持っていると考えているからです。
建築費用の総額が大きくなればなるほど自分の成績につながりますから、50万円でも100万円でも200万円でも多い金額の契約を取りたいものです。
また、バカにならないのが外構工事費です。
外構工事というのは、敷地のまわりに設置されているブロック塀、門柱、カーポートなどの工事です。この外構工事費用だけで100万～200万円いじょうもかかる場合があります。
建物の本体価格だけに目が行ってしまいがちですが、外構工事にも費用がかかることを忘れないようにしましょう。
この点を考慮して、建物にかける予算は、最初は予算の8割ぐらいで交渉してみるといいと思います。
また、エレベーターやホームセキュリティなど、メンテナンスの保守費用やランニングコストがかかるものもあります。こうしたオプションは、購入後にも費用がかかるといったデメリットまで教えてくれると親切な営業マンだと言えるでしょう。
Q.住宅購入の諸費用は物件価格の約5～10％①
～手元にお金を残しておかなければならない理由～
A.流動的ではあるけれど、諸費用の概算額を知っておこう
住宅購入の際には、頭金の他に住宅購入に必要となる諸費用があります。あらかじめ、諸費用の概算額を不動産業者に出してもらいましょう。
ただし、利用する金融機関、司法書士や土地家屋調査士などの専門家、引渡し時期により諸費用は変動します。当初の見積もりは流動的にならざるを得ない部分もあると理解しておきましょう。
以下に主な諸費費用を挙げておきますが、金融機関などによってかかるもの、かからないものもあるので注意して下さい。
◎売買契約時に支払う諸費用
①手付金
手付金とは、契約時に先払いするお金のことで、物件価格の10％程度か、100万円くらいを支払うことが多いようです。（売主が不動産業者の場合、売買代金の20％を超える手付金を受領することはできないことになっています。）無事、契約から決済（引渡し）となれば、手付金は物件代金の一部として（多くは頭金として）充当されます。
手付金の内容についてはしっかり確認しておきましょう。ほとんどは「解約手付」といって、契約を白紙に戻したいときのペナルティです。相手方が履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄すれば契約を解除できますし、売主は手付金の倍の金額を支払えば同様に売買契約を解除できるというものです。
②売買契約書印紙代
売買契約書に貼る収入印紙代です。この印紙代は売買価格により異なります（国税庁のウェブページで確認できます）。収入印紙は郵便局や法務局で買うことができます。
Q.維持費、管理費が高すぎるマンション
～高すぎても安すぎても大変な維持費、管理費～
A.管理費、修繕積立金の妥当性をチェックしよう
マンションを購入してからの維持費・管理費は、購入者（所有者）にとっては毎月の出費となります。
住宅ローンを返済しながら管理費・修繕積立金・駐車場代を払っていかなければならず、戸建住宅にはない出費があることを考えなければなりません。
この修繕積立金や管理費が高いか安いかという判断はどうすれば分かるのでしょうか。
あくまでも概算になりますが、試しに算出してみましょう。
概算と書いたのは、豪華な共用施設のある大規模マンションもあれば、必要最小限の共用施設しかない小規模マンションもあり、共用施設の数や内容によって、管理費はまちまちだからです。
◎管理費と修繕積立金の概算
郊外のマンション
平方メートル300円で計算。70平方メートルで2万1000円程度
都内のマンション
平方メートル単価370円で計算。70平方メートルで2万5900円程度
豪華なマンション
平方メートル単価420円で計算。70平方メートルで2万9400円程度
一般的に、修繕積立金については5年、10年おきに価格の改定が行われ年々高くなる傾向にあります。例えば当初、7000円だったものが、30年後には3万円になるような計画がされているものもあります。
マンション業者は、修繕積立金が不足することを回避するために、余裕をもって（余剰金が発生するように）修繕計画を作成しています。
しかし、初めから修繕積立金が高額だと購入者の客足が遠のくせいか、販売当初は修繕積立金が安く設定されていることが多いのです。
何年おきにいくら値上がりしていくのかをしっかり把握して、住宅ローンの返済計画を立てておきましょう。
特にお子さんがいる家庭では、修繕積立金が高くなる頃にお子さんの学費も高額になる傾向にあります。この点は、将来苦しむことのないよう、しっかりライフプラン表などを作成してチェックしておいてはいかがでしょうか。
Q.登記面積が固定資産税の基礎となることを覚えておこう②
～ちょっとした工夫で固定資産税が安くなることもある～
A.設計次第で安くなるケース
土地と建物を購入すると、固定資産税という税金を毎年納めなければなりません。
そして、固定資産税は公務局で登記された床面積に基づいて算出されています。
登記された床面積＝固定資産税の基礎となる床面積ということになります。
この点を踏まえて、これからいくつか固定資産税が安くなる設計方法をお伝えします。
◎車庫について
不動産登記法の建物認定基準をまず頭に入れておきましょう。
「建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう」となっています。
車庫の周壁の考え方では「建物の一部を車庫としている場合において三方を壁により囲まれたものは建物の一部として床面積に算入するが、二方のみ壁に囲まれたものにすぎないものは建物の床面積に算入しない」としています。
つまり、三方に壁があるなら車庫部分は床面積に算入（課税）し、壁が二方なら算入しない（課税されない）と考えることができます。
ただし、二方を壁にすることにより耐震性が落ちることも想定されますので、設計担当者に相談してみましょう。
地域によっては、床面積に算入しない場合でも、雑工事などの名目で、固定資産税を課税していることがあります。
Q.着工前ならどこまでプランを変更してもらえる？
～カラーチョイスから、設備機器等の変更まで～
A.着工前の購入なら、タイミングと業者次第でプラン変更が可能なことも
建売住宅の場合、建物が建った状態で購入するケースと、まだ建物が建っていない更地の状態で購入するケースがあります。
前者の「建物が建った状態」で購入する場合は、既にできあがっていますので、プランの変更などはできません。「どうしても」というなら、購入後に自分でお金を出してリフォームすることになります。
後者の「まだ建物が建っていない更地の状態」で購入する場合はどうでしょう。
基本的には大幅なプラン変更はできないと思った方がよいのですが、タイミングによっては、床材やクロス、浴槽・キッチン・玄関ドアなど、お願いすれば変更できる可能性はあります。もちろん、使う予定だったものからグレードアップした場合、その差額は支払うことになりますが。
どこまで設備が変更できるかは、施工業者次第ですが、希望があるなら聞いてみましょう。柔軟に対応してくれる業者だったら、建売住宅でも自分好みの物件に仕上がると思います。
ただし、外壁の色を変えたいなどと思っても、景観法などに拘束されることもあり、大規模に建物全体を変更するのは難しいということもあります。
Q.住宅購入の諸費用は物件価格の約5～10％②
～手元にお金を残しておかなければならない理由～
A.流動的ではあるけれど、諸費用の概算額を知っておこう
前回の続き
◎融資に関連する費用
①住宅ローン保証料
マイホームを購入する際、住宅ローンを組む方がほとんどかと思いますが、その借入について保証会社に保証してもらうのが一般的です。その保証会社に支払うのが「住宅ローン保証料」です。連帯保証人に支払う費用だと思っていただければ分かりやすいのではないでしょうか。
保証会社は、もしも住宅ローンの返済が滞った場合に、借り手の代わりに金融機関に弁済するのです。ただし、保証料を支払っている保証会社が弁済をするといっても、それでローン返済が免除されるわけではありません。今度は保証会社が借り手に対して返済をするように催促してきます。
保証料は借り入れる時に一括で支払うものと、住宅ローンの金利に0.2～0.3％程度上乗せするものとがあり、金融機関により異なります。
保証会社の保証をつけることが金融機関の融資の条件になっていますし、保証会社は金融機関が指定するので、購入者が好きな保証会社を探すこともできないケースがほとんどです。
②融資事務手数料
融資をしてくれる金融機関に対して支払う手数料です。金額はおよそ3万～5万円くらいのところが多いのですが、融資額の数％という金融機関もあります。
融資事務手数料は、融資が実行される時に一括で支払うことが多いです。
③火災保険料・地震保険料
住宅ローンを組むと、火災保険は強制加入となります。それと同時に地震保険の加入も検討することになります。東日本大震災以降、地震保険に加入する方も多くなりました。
地震保険は、国が定める住宅性能表示制度に基づく免震建築物などについて、各社共通の保険料の割引制度があります。
火災保険については、会社ごとに保険料の割引制度の有無や内容が異なります。
銀行や不動産業者、建売分譲業者などが保険プランを出してくれることもありますが、特に火災保険については保険会社にとって割引の内容や率が異なりますので、少なくとも数社から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。
④団体信用生命保険料
住宅ローン返済中に死亡したり所定の高度障害になってしまった場合、残ったローンの残債額を保険会社が一括返済してくれるのが団体信用生命保険（団信）です。
民間の金融機関で借り入れをする場合は加入が条件とされています。
民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているフラット35などを利用する場合は、加入は任意とされています。
団信は、購入者の病歴や健康状態によって加入できないこともあります。健康上の理由で団信に加入できない場合は、「ワイド団信」といって引受緩和型の団信付きの住宅ローンもありますので、そうしたものを検討してみてはいかがでしょうか。
⑤金銭消費貸借契約書印紙代
金銭消費貸借契約書に貼る印紙代です。融資額などにより金額が異なります（売買契約書印紙代と同様、国税庁のウェブページで確認することができます）。
Q.将来、リフォームでいくら使うことになるのか？
～安く買ったがリフォーム代が余計にかかったケース～
A.古い建物のリフォーム代は思ったよりかかることが多い
リフォーム代金が多くかかるのは、建物の主要構造部に欠陥がある場合です。主要構造部とは柱、梁、屋根などを指します。
築40年の家屋付きの物件を購入したＡさんは、購入前に雨漏りをしたことがあることは前の所有者から聞いていたのですが、雨漏りした際に修繕を行い、それ以降は不備もなく使用していたということだったので、たいした問題ではないと思っていました。
ところが、購入して2年後、以前に修理したのと同じ箇所から雨漏りがあり、修繕しなければならなくなってしまいました。この修繕にかかった費用は110万円です。
中古の建物なので覚悟はしていたようですが、「思っていたより早く雨漏りして、出費が痛かった」と嘆いていました。
Ｂさんも、木造の古い家屋付きの土地を購入したのですが、購入した後になって、建物の基礎、柱までシロアリに食われていることが分かりました。
シロアリに柱などを食べられると、耐震強度が不足してしまうことがあります。Ｂさんの購入した物件もそうだったのでリフォームを検討したのですが、リフォーム費用が、古い家屋を取り壊して新しい家を建てる費用とさほど変わらなかったのです。
建物付きで安く買えたと喜んでいたら、リフォーム代に多額の費用がかかってしまったという、本末転倒なお話です。
主要構造部に欠陥があると、修繕している期間、他に住む場所も確保しなければならないケースもあります。賃貸物件を借りれば家賃もかかり、家計を圧迫します。
こうならないよう、中古物件の購入を検討されている方は第三者であるホームインスペクターの住宅検査をお勧めします。売り主の理解は必要になりますが、購入前に見てもらっておけば安心して購入できるのではないでしょうか。
Q.標準装備で、付いていないこともある設備はこれ！
～標準装備は会社によって違います～
A.照明器具、カーテン、空調設備などは購入後に用意するのが当たり前だけれど.....
建売住宅のパンフレットやチラシを見ていると、よく「標準装備」という言葉を目にします。しかしこの標準装備、建売業者によって実にさまざまです。
例えば、食器洗い乾燥機、床暖房、複層ガラスまで標準装備という業者もあれば、お値段はお手頃だけれど付いていないものが多いという建売住宅も存在します。
照明器具、カーテン、空調設備などは付いていないのも仕方ありません。これらは引渡しを受けてから、物件の購入者が好みのものを用意して付けるのが普通です。
けれども、網戸、シャッター、面格子、カーテンレール、物干し金物などが付いていない業者も実在します。
ここに挙げたようなものは、内覧しているときにチェックしない人も多く、あるかないかということに気がつかない人も多いようです。当然に装備されているものだと思っている人も多いのではないでしょうか。
引渡しを受けてカーテンを用意しようとしたらカーテンレールがついてなかった、シャッターを閉めようとしたらシャッターが取り付けられていなかった、窓を開けて網戸を閉めようとしたら網戸がなかったなど、実際によく聞く話です。
聞いてみれば教えてくれるとは思いますが、網戸、シャッター、面格子、カーテンレール、物干し金物の設置工事などは、工賃も入ると思わぬ出費になります。
このように、本来必要と思われる設備がオプション工事になっている場合には、それらも含めていくらになるのか、総額を出してもらうようにしましょう。
Q.住宅購入の諸費用は物件価格の約5～10％③
～手元にお金を残しておかなければならない理由～
A.流動的ではあるけれど、諸費用の概算額を知っておこう
前回の続き
◎引渡しの際の費用
①建物表題登記費用
新築建物の登記にかかる費用です。表題登記とは、建物の種類・構造・床面積などを登記するもので、通常は土地家屋調査士が申請を行います。
報酬額は建物の床面積などにより異なりますが、概ね8万～10万円程度です。
②所有権保存登記・抵当権設定登記
建物表題登記が完了すると、今度は所有権保存登記および抵当権設定登記を申請します。
所有権保存登記では所有者を、抵当権設定登記では借入れ金額・債権者（金融機関）・債務者（住宅ローンを返済する人）などが法務局に登記されます。通常は司法書士が登記申請を行います。
報酬額は、登記免許税+司法書士手数料という形になりますが、登録免許税の算出については個々の不動産の評価額によって異なります。あらかじめ、いくらぐらいかかるか聞いておくとよいでしょう。
③仲介手数料
不動産業者に仲介してもらった場合は、仲介手数料を支払います。仲介手数料は売買金額によって上限金額が決められています。
売買金額が400万円超の場合は、「売買金額×3％+6万円+消費税」が上限です。
④固定資産税および都市計画税の日割り精算金
固定資産税は毎年1月1日の時点での所有者に課税される税金です。1年分の固定資産税が所有者に課されるので、売買の際には所有日数で按分して精算します。
都市計画税は市街化区域内での所有者に課されますが、こちらも固定資産税と同様、所有日数で按分して精算されます。
税率は市区町村役場で確認して下さい。なお、固定資産税および都市計画税には軽減措置があります。
住宅用地については要件によって課税標準額が減額されますので、マイホーム購入においては追い風が吹いていると言えるでしょう。
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